Tadilat

Tadilat süresi işin ölçeğine göre değişir. Nokta tadilatlar (tek bir fayansın veya kapının değişimi, bir tezgahın yenilenmesi gibi küçük müdahaleler) 1-5 gün, tek bir odanın komple yenilenmesi 5-15 gün, banyo tadilatı 10-20 gün, mutfak tadilatı 15-25 gün, birkaç oda ve bir ıslak hacmi kapsayan kısmi iç mekan tadilatı 20-35 gün sürer. Komple daire tadilatlarında 2+1 için ortalama 30-45 gün, 3+1 için 45-60 gün, 4+1 ve üzeri için 60-75 gün gerekir. Villa ve müstakil yapı komple yenileme 60-120 gün, dış cephe mantolama ve tadilatı bina büyüklüğüne ve kat sayısına göre 15-45 gün, taşıyıcı sistemi etkileyen esaslı tadilat ise ruhsat süreci nedeniyle 3-6 ay veya üzeri sürebilir. Eski yapılarda beklenmedik tesisat yıpranması, özel mimari detaylar ve malzeme tedarik süresi bu rakamları uzatabilir.

Basit tamir ve tadilat işleri (iç-dış sıva, boya, badana, doğrama, döşeme ve tavan kaplama, elektrik ve sıhhi tesisat tamiri, çatı onarımı, kiremit aktarma) İmar Kanunu madde 21 kapsamında ruhsat gerektirmez. Taşıyıcı sistemi etkileyen, yapı inşaat alanını değiştiren, ıslak hacim yerini veya sayısını değiştiren esaslı tadilat ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği madde 58 uyarınca ruhsata tabidir. Ruhsatsız yapılan esaslı tadilat İmar Kanunu madde 32 ve 42 uyarınca para cezası ve yıkım riski doğurur. Kesin bilgi için bağlı olduğunuz belediyenin İmar Müdürlüğüne başvurun.

Kat Mülkiyeti Kanunu (634 Sayılı Kanun) madde 19 uyarınca, ortak alanları etkileyen, dış cepheyi değiştiren veya bağımsız bölüm sınırını değiştiren tadilat için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı muvafakati (onayı) gereklidir. Tamamen bağımsız bölüm içinde kalan ve taşıyıcı sisteme, ortak tesisata veya dış cepheye etki etmeyen iç tadilat için muvafakat şart değildir. Yine de yönetim planında özel hüküm olup olmadığını kontrol etmek, komşuluk hukuku açısından yönetimi bilgilendirmek önerilir.

Profesyonel tadilat firmaları işçilik için en az 1 yıl, tesisat ve izolasyon işleri için en az 2 yıl, yapısal uygulamalar (taşıyıcı duvar, mantolama) için 5 yıla kadar garanti sunar. Garanti süresi ve kapsamı sözleşmede açıkça belirtilmeli, hangi kusurların garanti dışı olduğu yazılı olmalıdır. Malzeme garantisi üreticiden ayrıca gelir; fatura, garanti belgesi ve ürün kataloğu iş tesliminde mutlaka alınmalıdır.

Tadilat fiyatı işin ölçeği, kullanılan malzeme kalitesi, iş kapsamı, binanın yaşı ve bölgeye göre belirlenir. 2026 yılı ölçek bazlı ortalama aralıklar: nokta tadilat (tek fayans, kapı veya dolap değişimi) 15.000 - 60.000 TL, tek bir odanın komple yenilenmesi 40.000 - 120.000 TL, banyo tadilatı ekonomik pakette 75.000 - 110.000 TL ve standart/lüks pakette 130.000 - 600.000 TL, mutfak tadilatı 250.000 - 500.000 TL. Komple daire tadilatında 2+1 daireler 550.000 - 700.000 TL, 3+1 daireler 650.000 - 900.000 TL, 4+1 ve üzeri 750.000 - 950.000 TL aralığındadır; komple tadilatın m² birim fiyatı 18.000 - 25.000 TL seviyesindedir. Dış cephe mantolama 800 - 1.500 TL/m² bandında değişir. İstanbul'da maliyetler ortalama %5-10, Ankara ve İzmir'de %2-5 yüksek; 20 yaş üstü eski yapılarda tesisat yıpranması nedeniyle maliyetler %20-30 artabilir. Kesin fiyat yalnızca yerinde keşif sonrası netleşir.

Kısmi tadilatlarda (salon boyası, tek oda döşemesi, dolap değişimi) oturarak yapmak mümkündür. Komple ev tadilatlarında toz, gürültü, su-elektrik kesintisi ve kimyasal (boya, vernik) buharları nedeniyle geçici olarak başka bir yere taşınmak sağlık ve güvenlik açısından gereklidir. Özellikle kırım-yıkım ve tesisat aşamaları boyunca oturulması önerilmez. Çocuk, yaşlı ve alerji sorunu olan bireylerin bulunduğu hanelerde kısa süreli bile olsa alternatif konaklama planlanmalıdır.

Ödeme aşamalara bağlı olarak yapılmalıdır. Yaygın uygulama: sözleşmede %25-30 peşin, kırım-tesisat sonrası %35-40 ara ödeme, anahtar teslim sonrası kalan %30-35 şeklindedir. Tamamı peşin ödeme kesinlikle önerilmez. Her aşama sonunda yapılan işin kabul tutanağı imzalanmalı, ara ödemeler tutanağa bağlanmalıdır. Ödemelerin banka havalesi/EFT yoluyla firma hesabına yapılması, nakit ödemelerde dekont alınması hak kaybını önler.

Tadilat öncesinde ihtiyaç analizi yapın, gerekiyorsa iç mimar veya tasarımcıdan 3 boyutlu proje çizdirin, en az 3 firmadan yazılı keşif ve teklif alın, firmaların referanslarını arayıp geçmiş işlerini fiziksel olarak inceleyin. Apartman yönetim planını ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini kontrol edin; esaslı tadilat ise belediyeden yazılı görüş alın. Mobilyalarınızı korumak için naylon örtü, değerli eşyalarınızı taşımak için depolama alanı ve kısa süreli alternatif konaklama planı hazırlayın. Sigorta poliçenizin tadilat dönemini kapsadığını kontrol edin.